매물 유형: 아파트
분석 번호: 4585
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 거래 활성도에 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,073만 원에서 1억 3,491만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들의 가격 변동폭 내에 있으며, 시장의 기대감이 일부 반영된 것으로 보입니다.
#1 사례는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 13층 57.5㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 9,073만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 7층 57.5㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 3,491만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 4층 57.5㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 955만 원입니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 탑마트, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 교통 및 지역 개발 호재가 많아 투자 가치가 양호합니다. 다만, 단지 규모가 크지 않고 주차대수가 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
건물 나이가 31년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률이 367.58%로 법정 상한 300%를 초과하고 있어, 재건축 시 사업성 확보를 위한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 주변 개발 호재와 연계하여 사업 추진 시 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.
울산 울주군 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 미분양 물량 감소와 다수의 개발 호재가 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 특히 KTX울산역 복합특구 개발 및 광역교통망 확충은 지역 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 시장에 경쟁을 심화시킬 수 있으므로 주의 깊게 모니터링해야 합니다.
매수