매물 유형: 아파트
분석 번호: 4587
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍에 위치하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 다양한 지역 개발 호재가 기대되지만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시가 4억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 3억 8,544만 원에서 4억 3,514만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들의 보정 후 대입가치와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 구영1차우미린의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.005가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 최근 2026년 6월 거래된 2층 매물은 4억 497만 원, 12층 매물은 4억 3,246만 원, 6층 매물은 4억 2,996만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 전용면적(67.92㎡)과 유사한 면적(67.925㎡)을 가지고 있습니다.
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도 개통 등 장기적인 개발 호재를 안고 있어 잠재적인 투자 가치는 존재합니다. 그러나 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 소폭 상회하며, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 가격 조정 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 역세권 프리미엄은 미미합니다.
준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 논의가 없는 상태입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. KTX울산역 복합특구 개발과 광역교통망 확충은 장기적인 관점에서 지역 가치를 높일 요인입니다. 하지만 '우미린 더 시그니처', '태화강 에피트' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 초과로 인한 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 보일 가능성도 존재하며, 장기적인 관점에서 개발 호재의 실현 여부와 신규 공급 물량 소진 추이를 주시해야 합니다.
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