매물 유형: 아파트
분석 번호: 4588
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 울산 울주군 범서읍 구영2차우미린 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 상황은 긍정적입니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 다수의 지역 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정해 보입니다.
제시된 매매가 4억 6,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,844만 원에서 4억 9,390만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 6,910만 원과 매우 근접한 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 평균적인 가치에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례인 #1(2026년 2월, 15층)은 보정 후 4억 9,390만 원, #2(2026년 1월, 13층)는 보정 후 4억 7,164만 원으로 대상 매물의 제시가 4억 6,800만 원과 유사한 수준을 보입니다. 층구간 감점이 있는 사례들(#3~#12)은 대부분 대상 매물보다 층이 낮거나 높아 층 프리미엄 차이가 반영된 것으로 보입니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 사례들과 비교할 때 대상 매물의 제시가는 합리적인 범위 내에 있습니다.
대상 단지는 614세대의 중대형 단지로, 세대당 1.24대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 인근에 구영공원삼거리 등 공원 시설과 GS25 구영우미린점 등 쇼핑 시설이 가까이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 학군으로는 구영우미린2차아파트 어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도 계획 등 지역 개발 호재가 중장기적인 투자 가치를 높일 잠재력이 있습니다.
구영2차우미린 아파트는 2007년에 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아닌 것으로 보이며, 향후 건물 노후도 및 시장 상황에 따라 검토될 수 있습니다.
울산 울주군 지역은 매매 및 전월세 시장 지수가 상승세를 보이고 있으며, 전월세 수급 동향이 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. KTX울산역 복합특구 개발, 광역철도 계획 등 다수의 개발 호재는 중장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 전반적으로는 개발 호재에 힘입어 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망되나, 공급 리스크를 주시해야 합니다.
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