매물 유형: 아파트
분석 번호: 4593
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 28년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 청량읍 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요는 견고할 것으로 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 9,231만 원 ~ 최고 1억 9,231만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 유사 사례 대비 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지(덕정유림)에 위치하며 전용면적(84.99㎡)도 동일합니다. 2026년 2월에 1억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.012를 적용하여 보정 후 평당가는 748만 원, 환산 총액은 1억 9,232만 원으로 산출되었습니다. 다만, 대상 매물이 19층인 반면 비교사례는 5층으로 층구간에서 감점(-20점)이 발생했습니다.
대상 아파트는 울산 울주군 청량읍의 꾸준한 인구 증가 지역에 위치하며, 매매 및 전세 가격지수 상승 추세는 긍정적인 투자 요인입니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도 등 교통 인프라 확충 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 28년차로 재건축 연한(30년)까지 약 2년이 남아 재건축 또는 리모델링 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력이 높을 수 있습니다. 향후 재건축 추진 시 사업성 분석이 필요합니다.
단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재하나, 장기적으로는 KTX울산역 복합특구 개발, 부울경 광역철도 개통 등 지역 개발 호재와 청량읍의 지속적인 인구 유입으로 인한 주거 수요 증가가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감도 미래 가치에 반영될 수 있습니다.
보류