매물 유형: 아파트
분석 번호: 4597
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 27년차 아파트로, 재건축 연한이 3년 남았지만 용적률 정보가 불충분하여 개발 잠재력에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인근 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세이며, 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며 미분양 물량이 존재하므로 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
제시가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 8,565만 원 ~ 최고 1억 1,191만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 13번 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일한 단지, 면적, 용도지역 내에서 최근 0~4개월 이내에 거래된 사례들입니다. 14번과 15번 사례는 층구간 차이로 인해 유사도 90점으로 감점되었으나, 여전히 높은 신뢰도를 보입니다. 이들 사례는 시점보정 계수 1.000~1.004가 적용되어 시세 변동이 반영되었습니다.
대상 아파트는 1800세대의 대단지로, 관리 효율성 및 커뮤니티 측면에서 강점을 가집니다. 청량읍 지역은 최근 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 다만, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하며, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
쌍용하나빌리지는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한인 30년까지 3년이 남았습니다. 재건축 가능성이 있으나, 현재 용적률 정보가 미등록되어 사업성 판단이 어렵습니다. 재건축 추진 시에는 용적률, 대지지분, 주민 동의율, 추가 분담금 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 현재로서는 리모델링 가능성도 함께 검토해 볼 수 있습니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세입니다. 인근 지역의 꾸준한 인구 유입과 KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등의 호재는 긍정적인 미래 전망을 제시합니다. 그러나 3,344세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 현재 제시가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재를 통한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.
보류