매물 유형: 아파트
분석 번호: 4598
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 문수데시앙1단지는 울산 울주군 청량읍에 위치하며, 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재가 긍정적인 요소로 작용합니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.
제시가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,042만 원 ~ 5억 717만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 가격적인 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
비교사례 7건은 모두 문수데시앙1단지 내 동일 평형(84.93~84.94㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 대상 매물은 1층인 반면, 비교사례들은 4층부터 24층까지 다양하게 분포되어 층구간에 따른 감점이 적용되었습니다. 특히 16층 거래 사례(#7)는 층구간 감점이 -20점으로 가장 크게 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 2026년 2월 거래의 경우 1.012~1.009가 적용되어 시점 차이에 따른 가치 상승이 반영되었고, 2026년 6월 거래는 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다.
대상 매물은 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼 대비 현저히 낮아 가격적인 투자 메리트가 높습니다. 청량읍은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있으며, KTX울산역 복합특구 개발 등 다양한 지역 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있는 리스크 요인입니다.
문수데시앙1단지는 2015년 준공되어 현재 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 19년이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적인 가격 지수 상승과 전월세 수급의 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 지역 내 다양한 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉을 초래하여 단기적인 시세 조정 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 신중하게 접근하되, 현재 제시된 가격이 시장 추정가 대비 낮은 점은 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.
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