매물 유형: 아파트
분석 번호: 4600
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달했으며, KTX울산역 복합특구 개발 등 지역 내 다수의 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 고려해야 합니다.
제시 매매가 7,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5,847만 원에서 6,781만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영되었거나, 해당 층수의 프리미엄이 고려된 것으로 보입니다.
비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 6층 거래로 6,199만 원에 보정되었으며, 대상 매물과 시점 및 조건이 가장 유사합니다. #2(1층) 및 #3(3층) 사례는 2026년 3월 거래로 층구간 감점(-10점)이 반영되어 각각 5,847만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 2026년 2월 4층 거래로 역시 층구간 감점(-10점)이 반영되어 6,781만 원으로 보정되었습니다. 대상 매물은 9층으로, 저층 사례 대비 높은 층수를 고려할 때 가격적 우위가 있을 수 있습니다.
대상 매물은 KTX울산역 복합특구 개발 및 부울경 광역철도 개통 등 교통 및 지역 개발 호재의 직접적인 영향을 받을 수 있는 입지에 위치하고 있어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 준공 34년차로 재건축 연한에 도달했다는 점 또한 향후 개발 잠재력을 높이는 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
태봉파크맨션은 1992년 준공되어 현재 34년차 아파트로, 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 121.18%로 법정 상한 50% 대비 높은 활용률을 보이고 있으나, 이는 재건축 사업성 분석 시 중요한 요소가 됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성, 정책 방향 등 복합적인 요인에 따라 달라지므로 지속적인 관심이 필요합니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하는 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역교통망 확충 등 지역 개발 호재는 미래 성장 동력으로 작용할 것입니다. 그러나 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재에 힘입어 가치 상승이 기대되나, 단기적인 시장 상황을 면밀히 주시하며 접근해야 합니다.
보류