매물 유형: 아파트
분석 번호: 4612
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로 건물 노후도는 양호합니다. 세종시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세가격지수는 상승세로, 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 6,699만 원에서 7억 3,163만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 7억 3,163만 원 대비 하단에 해당하는 수준입니다. 이는 시장 평균적인 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 2층, 98.9982㎡ 면적으로 2026년 2월 6억 7,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 6,699만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 11층, 98.9982㎡ 면적으로 2026년 1월 7억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 7억 3,163만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 준공 9년차의 신축급 대단지로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 세종시 내에서 보합세를 보이는 매매 시장과 달리 전세 및 월세 시장은 상승세를 보여 실수요 기반의 투자 가치는 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 보람동의 상대적으로 낮은 거래 활성도는 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아닌 것으로 판단됩니다.
세종시 전체적으로 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가율 상승 및 전월세 가격지수 상승은 실수요 유입을 나타내어 장기적으로는 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량 '어반아펠'의 입주 시점에 따라 단기적인 가격 조정이 있을 수 있습니다. 보람동의 인구는 큰 변동 없이 정체 상태이나, 세종시 전체 인구는 소폭 감소하고 있어 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 전반적으로 급격한 상승보다는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수