매물 유형: 아파트
분석 번호: 4613
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 양호한 건물 상태와 대단지 규모를 갖추고 있습니다. 세종시 전체 매매가격지수는 보합세이나 전세가격지수는 상승세로, 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 다만, 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시가 4억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,532만 원에서 4억 2,542만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 평형의 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 사례로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 2,179만 원/평에서 2,345만 원/평 사이로 형성되어 있으며, 시점 보정 계수 0.999가 적용되었습니다. 이 중 #1 사례는 2026년 6월 19층 거래로 4억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 2,542만 원입니다. #6 사례는 2026년 6월 14층 거래로 3억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,532만 원입니다.
해들마을5단지는 1438세대의 대단지로, 준공 7년차의 신축급 아파트라는 점에서 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 아울뜰근린공원, 해들누리어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역 접근성이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 투자 가치 상승에는 제한이 있을 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 7년차로, 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계가 아닙니다.
세종시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승이라는 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대평동 인구는 정체 상태이나, 세종시 전체적으로는 인구 감소 추세가 나타나고 있어 장기적인 수요 변화에 대한 모니터링이 필요합니다. '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향과 세종시 도시관리계획 재정비 등 정책 변화를 주시해야 합니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 현명해 보입니다.
보류