매물 유형: 아파트
분석 번호: 4628
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 세종시 내에서도 거래 활성도가 높은 새롬동에 위치하고 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,290만 원에서 6억 9,682만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 평형의 최고가보다도 높은 가격으로, 시장의 기대 심리가 다소 반영된 것으로 보입니다.
#1 사례는 2026년 6월 동일 단지 9층 84.9434㎡가 6억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 4,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 1월 동일 단지 9층 84.9434㎡가 6억 8,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 6억 8,189만 원입니다. #5 사례는 2026년 6월 동일 단지 3층 84.9434㎡가 6억 2,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 대입 총액은 6억 1,997만 원입니다. 이처럼 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래 사례들이 존재하며, 층수 차이에 따른 감점이 일부 반영되었습니다.
대상 단지는 세종시 내 대단지 아파트로, 준공 9년차의 양호한 건물 상태와 세대당 1.45대의 충분한 주차 공간을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 새롬동은 거래 활성도가 높은 지역이며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수합니다. 전세가율이 47.2%로 상승 추세에 있어 갭투자 리스크는 낮은 편이나, 투자 수익률 측면에서는 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점을 고려해야 합니다.
건물 나이가 9년으로, 재건축 연한인 30년까지는 21년이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
세종시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요가 꾸준히 유입되고 있음을 보여줍니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 핵가족화가 진행 중인 것으로 해석할 수 있습니다. 인근에 '어반아펠' 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있으나, 세종시의 장기적인 도시 발전 계획과 다양한 개발 사업(도로 개설, 도시관리계획 재정비 등)을 고려할 때 중장기적으로는 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
보류