매물 유형: 아파트
분석 번호: 4673
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 유사도 100점의 동일 단지 비교사례를 통해 가격 타당성을 분석했습니다. 세종시 아파트 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견조합니다. 다만, 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 3,196만 원에서 3억 8,528만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 가격대를 형성하고 있음을 시사하며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 0.998이 적용되어 최근 거래 시점의 시장 변화가 반영되었습니다. 예를 들어, 2026년 5월에 3억 3,200만 원에 거래된 59.9058㎡의 사례 #1은 보정 후 대입 총액 3억 3,196만 원으로 산출되었으며, 2026년 2월에 3억 8,700만 원에 거래된 59.9013㎡의 사례 #7은 보정 후 대입 총액 3억 8,528만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 모든 사례는 시점 보정을 통해 대상 매물의 현재 가치에 맞게 조정되었습니다.
가락마을5단지는 663세대의 중규모 단지로, 세대당 1.3대의 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖춰 주거 편의성이 높습니다. 인근에 참뜰근린공원 등 공원 시설이 풍부하고, 한내들어린이집 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 세종시의 전세가율 상승 추세를 고려할 때, 실수요 기반은 견조하나 투자 가치 측면에서는 신규 공급 물량의 영향을 고려해야 합니다.
준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
세종특별자치시의 매매가격지수는 보합세를 보이나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, '어반아펠' 등 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 세종시의 도시관리계획 재정비 등 광역적인 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 구체적인 호재로 이어지는지는 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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