매물 유형: 아파트
분석 번호: 4679
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 세종시 아파트 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 다만, 인근에 어반아펠 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼 내에 위치하나, 2층이라는 점을 고려할 때 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 1,807만 원 ~ 최고 4억 8,775만 원) 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간값 4억 6,485만 원과 유사한 수준으로, 시장 가격 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로 유사도 점수가 90점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 15층 거래로 보정 후 대입 총액은 4억 1,807만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 12층 거래로 보정 후 대입 총액은 4억 6,485만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 11층 거래로 보정 후 대입 총액은 4억 8,775만 원입니다. 모든 사례는 대상 매물(2층)보다 높은 층에 위치하여 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 0.996으로, 최근 시장 변동이 반영되었습니다.
대상 아파트는 세종시 고운동에 위치하며, 인근에 가락뜰근린공원, 세븐일레븐, 나라연어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 세종시 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하여 임대수익률 측면에서 긍정적인 신호를 보입니다. 다만, 지하철역 접근성이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 19년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
세종시의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화가 진행 중인 것으로 보입니다. 지역 내 미분양 물량이 적고 거래량은 활발하여 기본적인 주택 수요는 견고합니다. 다만, '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 장기적으로 세종시의 도시관리계획 재정비 등 광역 개발 계획이 대상 매물의 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
매수