매물 유형: 아파트
분석 번호: 4684
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 신축에 가까우며, 세종시 도담동에 위치하여 생활 인프라가 양호합니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 42세대 존재하여 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 134만 원에서 5억 9,725만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 스펙트럼 최고값인 5억 9,725만 원과 유사한 수준으로, 시장의 기대치 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84㎡대 유사 평형으로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 1개월 전 6층 거래로 유사도 100점, 보정 후 대입 총액은 5억 7,495만 원입니다. 나머지 6건은 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점을 받았으며, 4층, 5층, 18층, 22층, 24층 등 다양한 층의 거래가 포함되어 있습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 5억 134만 원에서 5억 9,725만 원 사이에 분포합니다. 특히 고층 거래인 #6(24층)과 #7(22층)은 각각 5억 9,725만 원과 5억 7,465만 원으로 높은 대입 가치를 보였습니다. 대상 매물은 13층으로 중층에 해당하며, 비교사례 중 중층 및 고층 거래와 비교 시 가격 타당성을 판단할 수 있습니다.
도램마을20단지(에듀파크)는 세종시 도담동에 위치하여 이마트에브리데이, 세종충남대학교병원 등 주요 편의시설과 인접해 생활 인프라가 우수합니다. 인근에 새샛별어린이집 등 교육 시설도 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 세종시 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 전세가율이 상승하고 전세수급동향이 수요 우위를 보이는 점은 실수요 기반이 탄탄함을 보여주며, 이는 매매가 하방 경직성에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 건물 나이가 12년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
세종시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승 추세로 실수요 중심의 시장 흐름을 보입니다. 매매수급동향은 하락세이나 전세수급동향은 여전히 수요 우세로 나타나 전세 시장의 강세가 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 인근에 '어반아펠' 등 신규 공급 예정 물량이 42세대 존재하여 단기적인 공급 부담이 있을 수 있으나, 세종시의 지속적인 개발 계획과 정부 기관 이전 등의 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 제시가 6억 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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