매물 유형: 아파트
분석 번호: 4713
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 수원시 장안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이며, 인구 또한 꾸준히 증가하고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,382만 원의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 유사 사례 대비 약 2억 5,618만 원 가량 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다.
비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(126.13㎡)의 1층 매물로, 2026년 3월에 3억 9,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.010을 적용하여 대상 매물에 대입 시 3억 9,382만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 대상 매물의 제시가 6억 5,000만 원과 큰 차이를 보이며, 층수 차이(대상 미상층 vs 비교사례 1층)를 고려하더라도 상당한 가격 격차가 존재합니다.
대상 단지는 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 수원시 장안구는 인구 유입이 꾸준하고 매매수급동향이 긍정적이며, 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 매력이 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 양호합니다.
남서울그린맨션은 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 건축물대장상 용적률이 0%로 기재되어 있어 실제 용적률 확인이 필요하나, 법정 상한 용적률 250%와의 갭이 클 경우 재건축 사업성이 높을 수 있습니다. 주변에 재개발 및 지구단위계획 변경 등 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 재건축 추진에 긍정적인 환경입니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부 및 사업성은 조합 설립, 주민 동의율, 시공사 선정 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.
수원시 장안구는 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 전반적인 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 대상 매물의 제시가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 재건축 추진 여부가 향후 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
보류