매물 유형: 아파트
분석 번호: 4714
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 26년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 존재합니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 전반의 긍정적인 개발 호재가 있으나, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 7억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 4,455만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 현재 가치를 적절히 반영한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 #1 두견마을벽산3차 8층 134.86㎡ 매매 건으로, 2026년 2월 7억 3,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.013을 적용하여 현재 가치로 환산 시 7억 4,455만 원으로 추정됩니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 시점 보정 외 추가 보정 요인은 없었습니다.
대상 단지는 수원시 장안구 정자동에 위치하여 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 인근에 명인어린이공원, GS25, 경기도의료원 수원병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 도담키즈어린이집이 근접해 있어 영유아 자녀를 둔 세대에 유리할 수 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등은 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
두견마을벽산3차는 2000년에 준공되어 현재 26년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 4년이 남아 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가는 어려우나, 26년차 건물이라는 점은 개발 잠재력 측면에서 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 증축 및 용도변경 등 인허가 현황이 활발하게 진행되고 있어 지역 전반의 개발 기대감이 존재합니다.
수원시 장안구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 부동산 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 공시지가 또한 꾸준히 상승 추세를 보이고 있어 자산 가치 보존 및 상승에 유리한 환경입니다.
매수