매물 유형: 아파트
분석 번호: 4715
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 수원시 장안구 정자동에 위치한 18년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 정자동은 수원시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 인근에 예정된 신규 공급 물량이 존재하나 지역 개발 호재가 이를 상쇄할 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 14층의 고층 프리미엄과 단지 내 최근 거래가 없었던 점을 고려할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 3,462만 원에서 8억 4,823만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가보다 약 1억 원 이상 높은 수준입니다. 이는 14층이라는 고층 프리미엄과 최근 시장의 상승 분위기가 선반영된 것으로 보이나, 비교사례 대비 높은 가격이므로 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 전용면적 128.86㎡의 매매 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 8층 거래로 8억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 4,823만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 1층 거래로 7억 2,750만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 7억 3,462만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 4층 거래로 7억 8,500만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 7억 9,520만 원입니다. 대상 매물은 14층으로 비교사례들보다 높은 층에 위치하여 층 프리미엄이 반영될 수 있습니다.
정자KTe-편한세상 아파트는 수원시 장안구 내에서도 거래 활성도가 높은 정자동에 위치하여 입지 경쟁력이 우수합니다. 세대당 1.75대의 넉넉한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설은 실거주 만족도를 높이는 요소입니다. 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감은 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 12년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수(288세대)가 대단지는 아니지만 추진 가능성은 열려있을 수 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
수원시 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 및 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 정자동은 높은 거래 활성도를 보이며 시장의 관심을 받고 있습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 수준이므로, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 수원시의 지역 개발 호재(경제자유구역, 반도체 산업)와 인구 유입 추이가 지속된다면 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 인근 신규 공급 물량의 입주 시점에는 일시적인 시장 조정이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류