매물 유형: 아파트
분석 번호: 4716
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 주변에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 매매가 대비 전세가 비율 하락은 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성을 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,623만 원의 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 시장 평균 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 정자동 신호정자 단지 내 2층 매물로, 2026년 1월에 3억 8,000만 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일 단지, 동일 면적(84.85㎡)이며, 시점 보정 계수 1.016이 적용되어 3억 8,623만 원으로 환산되었습니다. 대상 매물(10층)과의 층구간 차이(2층 vs 10층)로 인해 10점의 감점이 적용되었습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 용적률 갭이 247.36%p로 개발 잠재력이 높습니다. 세대당 주차대수도 2.85대로 매우 양호하며, 인근에 초록어린이공원, CU 수원천천스카이점, 햇볕은쨍쨍어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 2.64%로 법정 상한 250% 대비 247.36%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 주변에 111-3구역 주택재개발정비구역, 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 등 다수의 재개발/재건축 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 실제 사업 추진까지는 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 주민 동의율 확보 및 사업성 검토가 필수적입니다.
수원시 장안구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 정자1동의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지 또는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 지역 내 미분양 주택이 적고, 고덕일반산업단지 용수공급시설 건설, 111-3구역 주택재개발, 가로주택정비사업 등 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 해당 지역의 부동산 가치 상승을 견인할 것으로 전망됩니다. 특히, 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 미래 성장 잠재력을 높이는 핵심 요인입니다.
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