매물 유형: 아파트
분석 번호: 4719
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 16년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 성균관대역과 인접하여 양호한 교통 접근성을 가지며, 인근에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 향후 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 잠재적인 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 3억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,996만 원 ~ 최고 3억 5,268만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 최고가보다 약 1,232만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
8건의 비교사례는 모두 동일 단지 또는 동일 지역 내 유사 면적의 아파트 매매 실거래가입니다. 특히 1~5번 사례는 동일 단지 내 12~15층 거래로 유사도가 매우 높습니다. 6~8번 사례는 2~3층 저층 거래로 층구간 감점이 있었으나, 시점 보정 및 면적 보정을 통해 대상 매물 가치에 대한 신뢰도 높은 분석 근거를 제공합니다. 시점 보정 계수는 1.006~1.010으로 최근 시장의 소폭 상승세를 반영하고 있습니다.
대상 매물은 성균관대역(1호선) 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근 밤밭누리유치원 등 교육 시설이 가까워 실거주 환경이 우수합니다. 수원시 장안구의 매매가격지수 및 거래량이 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 초과하고 있어 가격적인 투자 매력은 다소 제한적일 수 있습니다. 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우도 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력이 크지 않을 수 있습니다.
수원시가 경제자유구역 지정을 추진하고 반도체 산업 성장 기대감이 커지는 등 지역 내 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다. 특히 '고덕일반산업단지(2차) 용수공급시설 건설사업'과 '111-3구역 주택재개발정비구역' 등은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 단기적으로 매매가 상승에 부담을 줄 수 있습니다. 현재 제시 매매가가 시장 추정가보다 높은 점을 고려할 때, 향후 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
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