매물 유형: 아파트
분석 번호: 4721
종합 리스크 점수: 58점
천천삼성래미안은 준공 24년차 아파트로, 수원시의 전반적인 매매가격지수 상승세와 매매수급동향 상승세를 고려할 때 시장 분위기는 긍정적입니다. 성균관대역 준역세권 입지와 주변 공원, 학교 등 생활 인프라가 양호하며, 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 기대됩니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례의 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 9,999만 원에서 5억 9,967만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 비교사례 대비 약 5,000만 원에서 1억 5,000만 원 가량 높은 수준으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다. 매도인의 희망 가격이 시장의 보편적인 가치 평가를 넘어선 것으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 천천삼성래미안 동일 단지 내 거래이며, 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역입니다. 유사도 100점 사례는 2026년 5월 거래된 20층(5억 7,400만 원)과 19층(5억 9,000만 원) 매물로, 대상 매물(18층)과 층수 및 시점이 매우 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(18층 vs 8~11층)이 있었으며, 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(18층 vs 3~5층)이 더 크게 적용되었습니다. 전반적으로 고층에 가까울수록 높은 가격을 형성하는 경향이 있으나, 제시가 6억 5,000만 원은 보정 후 대입 가치 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 수준입니다.
천천삼성래미안은 성균관대역 준역세권에 위치하며, 주변에 공원, 학교, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 수원시의 매매가격지수 상승 추세와 매매수급동향이 긍정적이며, 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있습니다. 현재 용적률이 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축 추진을 위해서는 향후 정밀 안전진단 통과 및 주민 동의율 확보 등 여러 절차가 필요합니다. 현재로서는 리모델링 가능성도 함께 검토해 볼 수 있는 시점입니다.
수원시의 전반적인 부동산 시장은 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 이어가고 있습니다. 특히 반도체 산업 성장 기대감과 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재는 장기적으로 천천삼성래미안의 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있으며, 제시가가 시장 평균 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 요구됩니다. 중장기적으로는 재건축 가능성 및 지역 개발 호재에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.
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