매물 유형: 아파트
분석 번호: 4722
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 수원시 장안구 내에서 비교적 높은 거래 활성도를 보이는 지역에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 향후 1,145세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 7억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 5,557만 원에서 7억 2,446만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 잠재적 미래가치가 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 10건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 평형, 유사 층수, 최근 거래 시점의 사례입니다. 예를 들어 #1 사례(2026년 6월, 7층, 59.98㎡)는 6억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 6,999만 원입니다. #3 사례(2026년 5월, 15층, 59.98㎡)는 7억 2,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 1,999만 원입니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례(#11~#15)는 대상 매물(8층)과 층수 차이가 있지만, 인접한 층으로 유사도가 높게 평가되었습니다. 시점 보정 계수는 1.003으로 최근 거래 시점의 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다.
대상 아파트는 수원시 장안구 내에서 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이는 지역에 위치하여 투자 가치가 양호한 편입니다. 인근에 정천어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 푸르지오어린이집 등 교육 시설도 가까워 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소단지 특성상 향후 유동성 측면에서 대단지 대비 불리할 수 있으며, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트의 준공연도가 미상으로 재건축 가능성에 대한 판단이 어렵습니다. 일반적으로 재건축은 준공 후 30년 이상 경과해야 추진 가능하므로, 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재는 중장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 고덕일반산업단지 용수공급시설 건설, 111-3구역 주택재개발정비구역, 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 총 1,145세대의 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 상승 여력이 존재하나, 공급 리스크와 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
보류