매물 유형: 아파트
분석 번호: 4725
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 개발 호재가 기대됩니다. 그러나 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 매매수급동향은 상승세이나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 1,039만 원에서 7억 6,049만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 높은 수준입니다. 이는 14건의 비교사례 중 최고가인 7억 6,049만 원을 상회하는 가격으로, 시장의 평균적인 거래가보다 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(전용면적 84.915㎡ ~ 84.975㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 8번 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일 단지 및 유사 평형, 고층 거래로 시점 보정만 적용되었습니다. 9번부터 14번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 6억 1,039만 원에서 7억 6,049만 원 사이에 분포합니다.
수원아너스빌위즈는 대단지 신축 아파트로 기본적인 주거 가치가 높습니다. 인근에 시립위즈어린이집, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 송죽동은 수원시 장안구 내에서 거래 활성도가 높은 지역입니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 다만, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
수원시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세를 보이고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량과 현재 제시된 매매가의 타당성 검토가 중요합니다.
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