매물 유형: 아파트
분석 번호: 4729
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 수원시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 주변에 다양한 개발 호재가 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성되고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량이 존재하므로 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,265만 원에서 5억 798만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 개발 호재에 대한 기대감이 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례 중 유사도 100점 사례들은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 특히 #3 사례(2026.6, 조원동 한일타운대림 6층, 59.842㎡, 5억 798만 원)는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도가 매우 높습니다. #14, #15 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들이 최근 활발히 이루어지고 있음을 보여줍니다.
대상 아파트는 대규모 단지로서 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 조원공원사거리, 북수원패션아울렛 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 수원시의 전반적인 매매가격지수 상승 추세와 낮은 미분양률은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 특히 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있다는 점에서 장기적인 투자 가치가 존재합니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 높습니다. 대규모 단지라는 점은 사업 추진 시 유리하게 작용할 수 있으나, 용적률 갭 분석이 미등록되어 정확한 개발 이익 산출은 어렵습니다. 인허가 현황에서 단독주택 신축 및 용도변경 사례가 다수 확인되나, 아파트 재건축과 직접적인 연관성은 낮습니다. 향후 재건축 추진위원회 구성 및 사업성 분석 결과에 따라 가치 변동이 클 수 있습니다.
수원시의 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히 수원시가 경제자유구역 지정을 추진하고 반도체 산업 성장 기대감이 커지는 등 지역 내 개발 호재가 풍부하여 장기적인 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 일시적인 시장 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다.
매수