경기 수원시 팔달구 정조로788번길 *** 상가 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 상가

분석 번호: 473

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

높은 용적률 갭과 추정 Cap Rate로 개발 및 투자 잠재력이 우수하나, 제시 매매가는 보정된 비교사례 대비 높은 수준이며, 노후도 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 유사 용도 및 면적의 비교사례 대입 시, 제시된 매매가 100억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 57억 7,677만 원 ~ 최고 65억 5,910만 원)을 크게 상회합니다. 이는 잠재적 개발 가치나 높은 수익률 추정치에 기반한 것으로 보입니다. 공시지가 배율 추정치(29억 1,954만 원 ~ 49억 4,077만 원)와 비교해도 높은 수준입니다.
거래량: 6점 — 팔달구 내 인계동, 매산로1가 등 주요 법정동의 거래 활성도는 높은 편이나, 대상 매물과 직접 비교 가능한 중대형 빌딩 거래 사례는 제한적입니다. 반경 내 총 91건의 실거래가 탐지되었으나, 빌딩 거래는 소수입니다.
생활 편의시설: 9점 — GS25 수원팔달문점(36m) 등 쇼핑 시설이 인접해 있으며, 공원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 7점 — 일반상업지역으로 용도지역상 개발 잠재력이 높고, 용적률 갭이 1020.87%p로 추가 개발 여력이 매우 큽니다. 다수의 공원 조성 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 존재하나, 직접적인 수혜는 제한적입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(행궁동) 인구는 2022년 10월 대비 2026년 04월 -11.3% 감소 추세에 있으나, 팔달구 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소 후 증가세로 전환되었습니다. 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
토지 이용 규제: 8점 — 일반상업지역으로 법정 상한 용적률이 1300%에 달해 현재 용적률 279.13% 대비 개발 잠재력이 매우 높습니다. 건폐율 72.33%는 법정 기준 내에 있습니다.
토지 형상: 8점 — 대지면적 946.4㎡로 중대형 빌딩 규모이며, 도로 접면 등 기본적인 토지 형상에 대한 부정적인 정보는 없습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 정확한 판단은 어려우나, 준공 21년차 건물임을 고려할 때 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안 점검이 필요합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 준공일 2005년 1월 3일로 21년 경과된 건물입니다. 방수, 배관, 전기 등 주요 설비의 노후화 가능성이 있으며, 외벽 균열 및 타일 탈락 위험도 존재합니다. 내진설계 미적용 건물입니다.
임대 수익성: 9점 — 추정 Cap Rate가 9.19%로 서울 중대형 오피스 벤치마크(3.8~4.5%) 대비 매우 높아 투자 적합성이 높게 평가됩니다. 다만 이는 추정 보증금 및 월세에 기반한 수치이므로 실제 임대 현황 확인이 필수입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 100억 원은 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 57억 7,677만 원 ~ 최고 65억 5,910만 원, 중앙값 61억 1,346만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 약 34억 4,090만 원 ~ 42억 2,323만 원 가량 높은 가격으로, 시장의 일반적인 실거래가 흐름 대비 고평가된 것으로 판단됩니다. 다만, 추정 Cap Rate 9.19%를 고려할 때, 수익환원법상 역산 적정가(약 204억 2,844만 원)와는 큰 차이를 보여, 투자자의 기대 수익률 및 잠재적 개발 가치가 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 사례는 수원시 팔달구 인계동에 위치하며 2023년 12월에 149억 331만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 478m이며, 면적(1729㎡)이 대상지(946.4㎡)보다 커서 면적 감점(-25점)이 발생했습니다. 시점도 30개월 전으로 시점 감점(-20점)이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 57억 7,677만 원입니다. #2 사례는 수원시 팔달구 지동에 위치하며 2026년 4월에 7억 800만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 288m이며, 용도지역이 제1종일반주거지역으로 대상지(일반상업지역)와 달라 용도지역 감점(-30점)이 발생했습니다. 면적(179㎡)이 대상지보다 훨씬 작아 면적 감점(-25점)이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 61억 1,346만 원입니다. #3 사례는 수원시 팔달구 장안동에 위치하며 2025년 10월에 18억 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 1006m로 멀어 거리 감점(-20점)이 발생했으며, 용도지역이 제1종일반주거지역으로 용도지역 감점(-30점)이 적용되었습니다. 면적(328㎡)이 대상지보다 작아 면적 감점(-25점)이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 65억 5,910만 원입니다.

심층 분석

현재 임대 유지 시 추정 Cap Rate 9.19%로 높은 수익률이 예상되나, 이는 추정치에 기반합니다. 리모델링 후 임대 시, 노후화된 시설 개선을 통해 임대료 상승 및 공실률 감소를 기대할 수 있지만, 초기 투자 비용과 공사 기간 동안의 임대 손실 리스크가 있습니다. 신축은 용적률 갭이 1020.87%p로 매우 커 개발 잠재력이 높지만, 막대한 초기 투자 비용, 인허가 절차, 장기간의 공사 기간, 그리고 시장 상황 변화에 따른 리스크가 가장 큽니다. 투자자의 자본력과 리스크 선호도에 따라 시나리오를 선택해야 합니다.

R-ONE 오피스 임대가격지수는 상승 추세, 임대료는 보합 추세이나 공실률은 상승 추세(11.13%)에 있어 임대 시장의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 추정 Cap Rate 9.19%는 매우 높은 수준이나, 공실률 상승 추세가 지속될 경우 수익률 하락 압박을 받을 수 있습니다. EXIT 전략으로는, 높은 용적률 갭을 활용한 리모델링 또는 재건축을 통해 자산 가치를 극대화한 후 매각하는 방안을 고려할 수 있습니다. 다만, 인근에 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 총 1,532세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 지역 상권 및 임대 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 매각 타이밍은 지역 개발 호재의 가시화 시점과 연계하여 신중하게 결정해야 합니다.

준공 21년차 건물로, 지하층에 목욕장 시설이 다수 포함되어 있어 방수 및 배관 노후화로 인한 누수 발생 가능성이 높습니다. 엘리베이터 2대 또한 정기적인 점검 및 교체 주기를 확인해야 합니다. 내진설계가 미적용되어 있어 지진 안전성 측면에서 취약점이 있습니다. 외벽 마감재의 균열이나 탈락 여부, 내부 마감재의 곰팡이 및 오염 상태 등 전반적인 물리적 하자에 대한 정밀 진단이 필수적입니다.

대상 매물은 일반상업지역 내에 위치하며 법정 상한 용적률 1300% 대비 현재 279.13%로 용적률 갭이 1020.87%p에 달해 개발 잠재력이 매우 높습니다. 수원시의 '수원기업 IR데이' 개최, '경제자유구역 구축' 등 첨단과학연구 중심도시로의 전환 노력은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 주택 공급 예정 물량(1,532세대)이 존재하여, 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 점은 고려해야 합니다. 행궁동 인구 감소 추세는 주의가 필요하나, 팔달구 전체 인구는 소폭 증가세로 전환되어 긍정적인 신호도 있습니다.

현장 체크리스트

현재 임차인 구성 현황 (업종, 계약 기간, 보증금, 월세) 및 공실 여부를 상세히 확인해야 합니다.
지하 7층까지의 목욕장, 극장 등 특수 용도 시설의 운영 현황 및 유지보수 이력을 점검해야 합니다.
준공 21년차 건물인 만큼, 외벽 균열, 누수, 배관 노후화, 전기 설비 등 주요 하자에 대한 전문적인 건물 진단을 실시해야 합니다.
내진설계 미적용 건물임을 인지하고, 이에 따른 안전성 및 보험 가입 여부를 확인해야 합니다.
주차 대수(15대)가 연면적 대비 충분한지, 실제 이용률은 어떤지 현장 확인이 필요합니다.
용적률 갭이 매우 커 개발 잠재력이 높지만, 실제 용도변경 및 증축 가능성에 대한 법률적, 건축학적 검토가 선행되어야 합니다.

최종 판정

보류