매물 유형: 아파트
분석 번호: 4730
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 조원샤르망 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한 도달까지 10년이 남았으며, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 수원시 장안구는 최근 매매가격지수와 전월세수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 다만, 인근에 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에 있으나, 상세한 가치 판단을 위해서는 현장 확인이 필수적입니다.
비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 스펙트럼이 산출되지 않았습니다. 따라서 제시된 매매가 2억 8,000만 원의 타당성을 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 다만, 동일 단지 저층 평균 평당가 1,603만 원/평과 비교 시, 제시된 매매가는 5,459만 원/평으로 단지 내 최근 거래 평당가와는 큰 차이를 보입니다. 이는 면적, 층수, 시점 등의 보정이 반영되지 않은 단순 비교이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위 산출이 불가하여, 제시된 매매가의 타당성 판단에 제한이 있습니다.
조원샤르망 아파트는 수원시 장안구 조원동에 위치하며, 인근에 영화어린이공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 소규모 단지 특성상 환금성 측면에서 대단지 아파트 대비 불리할 수 있으며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 어린이집이 위치해 있습니다. 지하철역은 500m 이내에 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 건물 나이 20년입니다. 재건축 연한인 30년까지 10년이 남아있으므로 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 다만, 용적률이 624.95%로 법정 상한 1300% 대비 675.05%p의 갭이 있어 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 존재합니다.
수원시 장안구의 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 나타내고 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재는 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 총 1,145세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 일시적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적인 관점에서는 개발 호재와 용적률 갭을 통한 재건축 잠재력이 긍정적이나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
보류