경기도 수원시 권선구 정조로514번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4733

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 매물은 31년 경과된 한주 아파트로, 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 수원시 권선구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례의 대입가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 필요합니다. 주변 개발 호재와 재건축 가능성을 고려한 장기적인 관점의 투자가 유효할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 건물 나이가 31년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 주변 지역에 공원 조성, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가할 수 없으나, 31년 경과된 건물임을 고려할 때 기본적인 노후화는 진행되었을 것으로 추정됩니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 52.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 7건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 수원역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 9,559만 원에서 3억 3,735만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 요인이 선반영되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 3건은 모두 대상지와 동일한 '한주' 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 9층 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,767만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 2층 거래로 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액은 2억 9,559만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 3층 거래로 역시 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 3,735만 원입니다. 모든 사례에 시점 보정 계수가 적용되어 최근 시장 상황을 반영했습니다.

심층 분석

대상 아파트는 31년 경과된 재건축 연한 도달 단지로, 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 수원시 권선구의 전반적인 시장 지표가 상승세를 보이며, 미분양 물량도 적어 시장 환경은 우호적입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로, 재건축 추진의 구체적인 계획과 진행 상황을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 노후도와 주변 개발 호재를 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 실제 사업 추진에는 주민 동의, 사업성 확보, 규제 완화 등 복합적인 요인이 작용하므로 신중한 접근이 필요합니다.

수원시 권선구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이며, 미분양 물량도 적어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 인근에 공원 조성, 도로 개설 등 개발 호재가 있어 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 특히 대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 높은 개발 잠재력을 가지고 있어 미래 성장 가능성이 높다고 판단됩니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 제시된 가격의 타당성 검토는 필요합니다.

현장 체크리스트

단지 및 해당 동의 실제 주차 가능 대수와 이용 편의성을 현장에서 확인하십시오.
건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 등 노후화 상태를 육안으로 꼼꼼히 점검하십시오.
세대 내부의 벽지 곰팡이, 바닥 상태, 천장 누수 흔적 등 전반적인 컨디션을 확인하십시오.
관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역과 장기수선충당금 적립 현황을 확인하십시오.
인근 부동산 중개업소 및 주민들을 통해 단지 내 소음, 층간 소음, 이웃 간 분쟁 여부 등을 문의하십시오.
재건축 추진 관련 진행 상황 (추진위 구성, 안전진단 등)을 확인하여 개발 가능성을 구체적으로 파악하십시오.

최종 판정

보류