매물 유형: 아파트
분석 번호: 4735
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 수원역 인근에 위치한 11년차 아파트로, 비교적 신축에 가까운 연식과 1019세대의 대단지 규모를 갖추고 있습니다. 최근 수원시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 제시된 매매가는 인근 동일 단지 유사 거래 사례들의 환산 스펙트럼 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 개발 호재가 있으나, 아직 구체화되지 않아 장기적인 관점에서 추가적인 확인이 필요합니다.
제시가 6억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 8,500만 원에서 6억 2,900만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 동일 단지, 동일 13층의 최근 거래가 6억 1,500만 원 및 6억 899만 원인 점을 감안할 때, 제시가는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 미래 가치에 대한 기대감이 일부 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역) 내에서 전용면적 84.98㎡로 유사도 100점을 기록했습니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 6월까지로 매우 최근 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미한 수준입니다. 모든 사례는 대상 매물과 동일한 단지에 위치하며, 유사한 층수(6층~15층)의 거래입니다. 이 중 13층 거래 사례는 6억 1,500만 원과 6억 899만 원으로 나타났습니다. 이러한 점을 고려할 때, 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
수원역센트럴어반시티아파트는 수원역에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 1019세대의 대단지 규모는 단지 경쟁력을 높이는 요인입니다. 수원시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세인 점은 긍정적이나, 제시가가 시장 스펙트럼 상단에 위치하여 단기적인 투자 수익률은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로 수원시의 개발 호재가 구체화될 경우 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.
준공 11년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
수원시의 매매 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 미분양 물량도 적어 기본적인 시장 환경은 양호합니다. 수원역 인근의 입지적 강점과 대단지 규모는 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시가가 현재 시장 가격 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로 수원시의 경제자유구역 지정 등 개발 호재가 실현될 경우 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
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