매물 유형: 아파트
분석 번호: 4743
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 수원역 역세권에 위치하며, 최근 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 풍부하여 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 필요합니다. 건물 노후도 및 주차 여건은 보통 수준이며, 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 유입 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 7억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 7,998만 원에서 6억 5,998만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가보다 약 1억 1,000만 원 이상 높은 가격으로, 현재 시장 상황 및 유사 거래 사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 매수 시 신중한 접근이 필요하며, 가격 조정 가능성을 충분히 검토해야 합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 단지인 센트라우스 아파트이며, 전용면적 84.9916㎡로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 6월까지로 최근 거래 내역입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되어 최종 대입 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, #1 사례(2026년 6월, 3층, 6억 4,500만 원)는 보정 후 대입 총액 6억 4,498만 원으로 산출되었고, #4 사례(2026년 5월, 1층, 5억 8,000만 원)는 보정 후 대입 총액 5억 7,998만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 수원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감은 지역 전체의 미래 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시된 매매가가 유사 사례 대비 높게 형성되어 있어, 현재 가격으로는 투자 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 가격 조정이 이루어진다면 투자 매력이 높아질 것입니다.
센트라우스 아파트는 준공 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있습니다. 현재는 재건축 추진이 어려운 시점이나, 향후 10년 이내에 리모델링 또는 재건축에 대한 논의가 활발해질 가능성이 있습니다. 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 불가하지만, 대단지 아파트라는 점은 재건축 추진 시 사업성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
수원시 권선구는 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 모두 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 인근 미분양 물량이 적고 신규 공급 예정 물량도 없어 공급 과잉 리스크는 낮습니다. 장기적으로는 수원시의 경제자유구역 지정 및 반도체 산업 발전 등 지역 개발 호재가 지속적으로 가치를 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 매매가가 시장 가치 스펙트럼을 상회하는 점은 리스크 요인이므로, 가격 조정 여부에 따라 미래 성장 전망이 달라질 수 있습니다.
보류