매물 유형: 아파트
분석 번호: 4746
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 수원시 권선구에 위치한 오페라하우스 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근 지역의 활발한 거래량과 개발 사업 고시가 다수 존재하여 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다. 다만, 20년차 아파트로 향후 건물 유지보수 및 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,264만 원 ~ 최고 3억 3,264만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 가치 스펙트럼보다 약 3,264만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단할 수 있습니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상 단지인 오페라하우스의 동일 면적(59.9㎡) 거래입니다. #1 사례는 2026년 3월 거래로 2억 3,500만 원, #2 사례는 2026년 1월 거래로 2억 3,500만 원에 거래되었습니다. 이들 사례를 대상 매물의 전용면적 84.79㎡에 대입하여 시점 보정 등을 거친 결과, 각각 3억 3,264만 원의 환산 총액이 산출되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로 감점 사유가 '참고용'으로 명시되어 있습니다.
대상 아파트는 수원시 권선구 내에서 거래 활성도가 높은 구운동에 위치하며, 매매가격지수 및 수급동향이 긍정적입니다. 인근에 일월7공원, CU 수원오페라점, 오페라하우스어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치도 기대할 수 있습니다. 다만, 20년차 아파트라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵지만, 향후 재건축 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 용적률 갭 분석이 불가능하여 재건축 사업성 판단은 제한적입니다.
수원시 권선구는 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승하고, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 인근 지역의 활발한 거래량과 다양한 개발 사업 고시는 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 수원시의 경제자유구역 지정 추진은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 구운동의 인구 감소 추세는 잠재적인 수요 감소 요인이 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로는 현 시장 상황과 지역 개발 호재를 고려할 때 미래 성장 가능성이 보통 이상으로 전망됩니다.
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