매물 유형: 아파트
분석 번호: 4762
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 매탄권선역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 수원시 전반의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 1층 매물이라는 점과 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 9,748만 원에서 3억 3,997만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하위권에 해당합니다. 특히 동일 단지 1층의 최근 거래(2026년 4월)인 2억 9,748만 원보다는 높지만, 5층 거래(2026년 6월)인 3억 1,997만 원보다는 낮은 수준입니다. 이는 1층이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례 5건은 모두 동일 단지 내 유사 층수(1~5층)의 최근 거래로, 보정 후 대입 총액은 2억 9,748만 원에서 3억 1,997만 원 사이입니다. 유사도 90점 사례 10건은 동일 단지 내 중층(6~12층) 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 936만 원에서 3억 3,997만 원 사이입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거가 됩니다.
대상 아파트는 매탄권선역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 30년 경과로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치도 기대할 수 있습니다. 수원시 권선구의 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다.
삼천리2차 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 199.15%로 법정 상한 250% 대비 약 51%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 사업 추진 가능성이 있습니다. 인근 지역의 개발 호재와 맞물려 재건축 추진 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 사업성 분석 및 주민 동의율 등 추가적인 확인이 필요합니다.
수원시 권선구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기가 좋습니다. 미분양 물량이 적고 인근 공급 예정 물량도 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 매탄권선역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 바탕으로 중장기적으로 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다. 특히 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
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