매물 유형: 아파트
분석 번호: 4768
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 수원아이파크시티3단지 1층 84.86㎡ 아파트로, 준공 15년차의 비교적 신축 단지에 속합니다. 인근 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다. 주변 개발 호재가 다수 존재하나, 1층이라는 특성과 인구 정체 추이는 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,436만 원에서 6억 5,195만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래가와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지(수원아이파크시티3단지) 내 유사 평형(84.86㎡ 기준 ±5%) 거래로, 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 층수에서 감점 요인이 발생한 사례들이 다수 존재하는데, 대상 매물이 1층인 점을 감안할 때, 중층 이상 거래 사례 대비 층별 감가가 반영된 보정 후 대입 총액을 기준으로 판단해야 합니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026.2, 1층)는 보정 후 6억 847만 원, #2 사례(2026.1, 3층)는 6억 2,544만 원, #3 사례(2026.1, 5층)는 6억 4,584만 원으로 산출되었습니다. 층이 높아질수록 보정 후 대입 총액이 상승하는 경향을 보입니다.
수원아이파크시티3단지는 793세대의 대단지로, 주변에 고렴공원, 홈플러스익스프레스 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 거래량이 증가하는 추세는 긍정적인 투자 요인입니다. 그러나 1층이라는 특성과 인구 정체 추세는 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
대상 아파트는 2011년 준공되어 현재 15년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 15년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 여부는 불확실합니다.
수원시 권선구는 매매 및 전세 시장이 활발하며, 미분양 물량이 적어 단기적인 시장 불안정성은 낮습니다. '수원 경제자유구역 지정' 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대상 매물이 1층이라는 점과 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치한다는 점은 가격 협상 시 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로는 보합세 속 상승 가능성이 있는 시장으로 판단됩니다.
보류