매물 유형: 아파트
분석 번호: 4780
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 수원시 권선구 당수동에 위치한 21년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근 지역에 신규 공급 물량이 제한적이고 다양한 개발 호재가 있어 잠재적 가치가 있으나, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼 대비 높은 편에 속합니다. 재건축 연한까지는 약 9년이 남아있어 단기적인 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.
제시 매매가 6억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 2,672만 원에서 4억 6,672만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 1억 3,328만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 3월부터 6월까지의 최근 거래들입니다. 모든 사례는 '참고용'으로 분류되었으며, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 대상지 면적을 기준으로 보정된 총액은 4억 2,672만 원에서 4억 6,672만 원 사이로 분포합니다. 이는 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 동향을 반영한 결과입니다.
대상 단지는 수원시 권선구 당수동에 위치하며, 인근에 까치공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경은 양호합니다. 그러나 지하철역과의 접근성이 낮아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 에코비어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 수원시 전체적으로 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이고 미분양 물량이 적어 시장 분위기는 긍정적이지만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 높아 투자 가치 측면에서는 신중한 검토가 필요합니다.
쌍용스윗닷홈1단지는 2005년에 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 향후 재건축 시 사업성은 추가 검토가 필요합니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 먼저 고려해 볼 수 있습니다.
수원시 권선구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 매매수급동향이 수요 우세로 나타나고, 인근 신규 공급 물량이 제한적이라는 점은 향후 시세 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재도 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 그러나 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 현재 가격이 미래 가치를 상당 부분 선반영하고 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 단지 규모가 크지 않고 재건축까지 시간이 남아있다는 점은 단기적인 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다.
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