매물 유형: 아파트
분석 번호: 4783
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한에 근접하고 높은 용적률 갭을 보유하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 인근에 매교역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 수원시의 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 긍정적인 시장 환경을 시사합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 가치 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,110만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 1건은 대상 매물과 동일 단지(풍림아이원), 동일 용도지역(일반상업지역), 반경 0m에 위치한 2026년 4월 거래입니다. 전용면적 66.55㎡, 거래가 3억 8,000만 원으로, 시점 보정 후 3억 8,110만 원으로 대입되었습니다. 다만, 대상 매물은 8층인 반면 비교사례는 1층으로 층구간에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 이 사례는 유사도 90점으로 신뢰도가 높은 편입니다.
대상 아파트는 매교역(수인분당선)까지 도보 10분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 수원시 전체적으로 매매수급동향이 상승세이며 거래량도 증가하고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률 343.79% 대비 법정 상한 1300%로 용적률 갭이 956.21%p에 달하여 개발 잠재력은 매우 높습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 인근에 공원조성, 도로개설 등 다양한 도시관리계획 변경 및 재개발 사업이 추진되고 있어 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
수원시 팔달구는 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 인구 유입도 꾸준히 이루어지고 있어 주택 수요는 견고할 것으로 판단됩니다. 장기적으로는 높은 용적률 갭과 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에는 일시적인 공급 과잉 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있으므로 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
매수