매물 유형: 아파트
분석 번호: 4793
종합 리스크 점수: 57점
화서역블루밍푸른숲 아파트는 1,744세대의 대단지로 준수한 주차 환경을 갖추고 있으며, 최근 수원시 팔달구의 매매가격지수 및 거래량이 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 재건축 연한까지 13년이 남아있어 단기적인 개발 호재는 제한적이며, 인근에 1,532세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,451만 원에서 6억 7,157만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래인 6억 7,800만 원(2026년 6월, 12층, 84.915㎡)과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 매수 시에는 층수, 내부 상태, 향 등 개별적인 요인을 면밀히 검토하여 가격 협상 여지를 확인하는 것이 중요합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 화서역블루밍푸른숲 아파트의 동일 평형(±5%) 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역이 충분히 반영되었습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 2,179만 원/평에서 2,640만 원/평 사이로 분포하며, 층수에 따라 가격 편차가 발생합니다. 예를 들어, 2026년 6월 13층 84.942㎡ 거래는 6억 7,300만 원(평당 2,619만 원)에 거래되었으며, 1층 84.942㎡ 거래는 5억 6,000만 원(평당 2,179만 원)에 거래되어 층별 가격 차이가 명확합니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
화서역블루밍푸른숲은 1,744세대의 대단지 아파트로, 준수한 주차 환경과 주변 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의성이 양호합니다. 화서역(1호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 수원시 팔달구의 전반적인 시장 지수 상승과 거래량 증가는 긍정적인 투자 환경을 시사합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크와 제시가의 적정성 검토가 필요합니다.
2009년 준공되어 현재 17년 경과된 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 13년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 세대수와 용적률 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 상황입니다.
수원시 팔달구는 매매 및 전월세 시장 지수 모두 상승세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 수원시 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 존재하여 중장기적인 가치 상승 여력도 기대할 수 있습니다. 그러나 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 대규모 신규 아파트 공급 예정이 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 매수 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
보류