매물 유형: 아파트
분석 번호: 4797
종합 리스크 점수: 52점
월드메르디앙 아파트는 준공 22년차의 대단지 아파트로, 최근 수원시 팔달구의 매매가격지수 및 거래량이 상승하는 시장 분위기 속에 있습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 있으나, 직접적인 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 6억 3,234만 원에서 7억 3,271만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 6억 8,541만 원을 크게 상회합니다. 이는 제시가가 시장의 평균적인 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 월드메르디앙 아파트이며, 전용면적 기준 평당가는 2,472만 원/평에서 2,865만 원/평 사이입니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 모든 사례는 용도지역이 제3종일반주거지역으로 동일하며, 대상 매물과의 거리도 0m로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.005가 적용되어 최근 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다. 특히, #1 사례(2026.6 거래, 7억 1,500만 원)는 대상지와 가장 유사한 시점에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 1,765만 원으로 산출되었습니다.
월드메르디앙은 대단지 아파트로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 인근에 청록어린이공원, 동수원병원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 우만2동의 인구는 감소 추세이나 수원시 전체 인구는 소폭 증가하고 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 그러나 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지는 8년이 남아있어 당장 재건축을 기대하기는 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하며, 현재 용적률이 법정 상한 300%에 비해 낮은지 여부를 확인하여 재건축 사업성을 추가로 검토해야 합니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 더 현실적으로 고려해 볼 수 있습니다.
수원시 팔달구의 매매가격지수 및 거래량은 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세를 보여 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 1,532세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미칠지는 추가적인 분석이 필요합니다. 현재 제시된 가격은 시장의 평균적인 가치를 상회하므로, 향후 시장 변동성에 대한 리스크를 고려해야 합니다.
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