매물 유형: 아파트
분석 번호: 4803
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 수원시청역 역세권에 위치한 준신축 아파트로, 최근 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장에 대한 기대감으로 긍정적인 시장 분위기가 형성되고 있습니다. 다만, 인근에 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 1,532세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 역세권 프리미엄을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 8억 2,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 8억 4,243만 원에서 8억 5,587만 원 범위 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 동일 단지 내 최근 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 인계동 한화꿈에그린파크 6층 142.85㎡ 매물로 2026년 1월 8억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 8억 5,587만 원입니다. 비교사례 #2는 인계동 한화꿈에그린파크 19층 142.85㎡ 매물로 2026년 4월 8억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일 단지이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 8억 4,243만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 전용면적, 용도지역, 도로 조건이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 수원시청역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인계동은 팔달구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 최근 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감은 장기적인 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단지 규모는 212세대로 중소형이나, 세대당 2.63대의 높은 주차 비율은 강점입니다. 주변에 국제자매도시 테마거리, 송악CVS, 윌스기념병원, 건강보험심사평가원 수원어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요 모두에게 매력적인 입지입니다.
한화꿈에그린파크는 2010년 준공되어 현재 건물 나이 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 399.7%로 법정 상한 1500% 대비 여유가 1100.3%p 있으나, 재건축보다는 리모델링 추진 가능성을 장기적으로 고려해볼 수 있습니다.
수원시 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세에 있으며, 특히 인계동은 활발한 거래량을 보이고 있습니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 육성 계획은 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미쳐 부동산 시장에 호재로 작용할 가능성이 높습니다. 인덕원~동탄 복선전철 건설 사업 등 교통 인프라 확충도 미래 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 효성해링턴 플레이스 동수원, 수원 PEER, 수원성 중흥S-클래스 등 인근 1,532세대의 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있으므로, 공급 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 지역 개발 호재를 바탕으로 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
매수