매물 유형: 아파트
분석 번호: 4806
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도달까지 6년이 남아있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 주변 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 공원 조성 및 도시개발, 재건축 사업 등의 호재가 다수 존재하여 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 2,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 6,539만 원에서 5억 6,145만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간보다 약간 높은 수준에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 주변 개발 호재가 일부 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 매탄동 주공그린빌1 아파트이며, 전용면적 84.51㎡(±5%) 기준으로 유사도 90~100점을 기록했습니다. 특히 7건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수, 최근 거래 시점의 사례들입니다. #1 사례는 2026년 6월 7층 84.51㎡가 5억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 동일한 조건으로 보정 후 대입 총액은 5억 1,000만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 9층 84.45㎡가 5억 1,800만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5억 1,836만 원입니다. #8 사례는 2026년 6월 5층 84.51㎡가 5억 3,500만 원에 거래되었으나, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 3,500만 원입니다. 전반적으로 유사도가 높은 사례들이 다수 존재하여 신뢰도 높은 분석이 가능합니다.
대상 아파트는 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세인 지역에 속합니다. 단지는 659세대의 중규모로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.01대의 주차 공간은 양호한 편입니다. 주변에 매화어린이공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 매탄동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속해 유동성이 좋습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 예쁜꿈어린이집이 위치하고 있습니다. 역세권 프리미엄은 적용되지 않으나, 전반적인 입지 여건은 실거주 및 투자 가치가 보통 이상으로 평가됩니다.
주공그린빌1 아파트는 2002년 준공되어 현재 24년차 건물로, 재건축 연한인 30년까지 약 6년이 남아있습니다. 현재 재건축은 불가하지만, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다. 특히 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등 주변 개발 호재는 이러한 잠재력을 더욱 높일 수 있습니다.
수원시 영통구의 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 인근에 '영통자이 센트럴파크' 580세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 경쟁 심화 요인이 될 수 있으나, 영통 지구단위계획 변경, 원천3지구 도시개발사업, 영통2주택재건축 등 다수의 개발 호재가 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 지역 경제 활성화 기대감도 긍정적인 요소입니다. 종합적으로 볼 때, 대상 아파트는 현재 시장 상황과 개발 잠재력을 고려할 때 미래 성장 가능성이 높은 편입니다.
매수