경기도 수원시 영통구 동탄원천로1109번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4807

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 32년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 최근 수원시 영통구의 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 단지 내 동일 면적의 최근 거래가 부족하여 가격 타당성 판단에 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 재건축 연한 도달 및 영통 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 존재하며, 수원시 경제자유구역 지정 추진 등 긍정적 규제 전망이 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 32년 경과로 건물 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 재건축 연한 도달 단지임을 고려하여 보통 수준으로 평가합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 4건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 32년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 6,810만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 공시가격 배율 추정 시세인 6억 7,500만 원과 유사한 수준이나, 실거래 기반 비준가격 스펙트럼의 상단에 위치하거나 초과하는 것으로 판단됩니다. 따라서 제시가는 시장의 평균적인 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 '한국1' 아파트의 2026년 5월 4층 130.14㎡ 거래(6억 7,500만 원)입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지라는 점에서 유사도가 높지만, 면적 차이(대상지 109.53㎡ vs 사례 130.14㎡) 및 층수 차이가 존재합니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동은 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 유사성이 높습니다. 이 사례를 대상지에 대입하여 보정된 총액은 5억 6,810만 원입니다.

심층 분석

대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높고, 수원시 영통구의 전반적인 시장 분위기가 긍정적입니다. 인근에 공원 조성 및 도시개발 사업 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 다만, 제시가가 비준가격 대비 높은 점과 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 25.02%로 법정 상한 250% 대비 갭이 224.98%p에 달해 재건축 사업성이 매우 높습니다. 인근 영통 지구단위계획 변경 등 리모델링 및 재건축 관련 개발 사업 고시가 있어 재건축 가능성은 매우 높다고 판단됩니다.

수원시 영통구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 풍부하여 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 커 장기적으로 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 영향과 매탄2동의 인구 감소 추세는 주의 깊게 지켜봐야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 내부 방문을 통해 벽지, 바닥, 천장 누수 흔적 등 상세한 내부 상태를 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 주차 편의성을 현장 방문하여 확인해야 합니다.
재건축 추진위원회 구성 여부, 진행 단계, 예상 사업성 등 재건축 관련 정보를 상세히 확인해야 합니다.
관리비 내역을 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부를 파악해야 합니다.
인근 영통자이 센트럴파크 등 신규 분양 예정 단지의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁력을 비교해야 합니다.
매탄2동의 인구 감소 추세가 단지 가치에 미칠 영향을 고려하여 장기적인 수요 변화를 검토해야 합니다.

최종 판정

보류