매물 유형: 아파트
분석 번호: 4810
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 최근 시장 동향은 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 2억 3,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 523만 원에서 2억 5,450만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 일부 저층 거래보다는 높은 수준입니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지(삼성1) 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가와 거래 시점을 고려하여 보정되었습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026.6 거래, 13층, 49.14㎡)는 2억 1,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 1,499만 원으로 산출되었습니다. #3 사례(2026.4 거래, 6층, 49.14㎡)는 2억 3,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 3,252만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 면적 및 용도지역 등 개별 요인 보정 계수 1.000이 적용되었고, 시점 보정 계수만 거래 시점에 따라 다르게 적용되어 최종 환산 총액이 산출되었습니다.
삼성1 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 용적률 갭이 235.86%p에 달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 수원시 영통구는 인구 증가 추세를 보이며, 매매 및 전월세 시장 지수 모두 상승세에 있어 투자 가치가 긍정적입니다. 다만, 낮은 주차대수와 인근 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 인접해 있지 않아 다소 아쉽지만, 주변 공원 및 쇼핑 시설 접근성은 양호합니다.
준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 235.86%p로 매우 높아 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 영통 지구단위계획 변경 등 리모델링 사업 추진을 위한 움직임도 있어, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 인근 '영통2주택재건축정비구역' 및 '망포1구역 재건축사업' 등 지역 내 재건축 사업 고시가 활발하여, 대상 단지의 재건축 추진에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
수원시 영통구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장기적으로는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 큰 강점입니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재는 미래 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, '영통자이 센트럴파크' 등 신규 아파트 공급 물량과 낮은 주차대수는 향후 시장에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 지속적인 관심이 필요합니다.
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