매물 유형: 아파트
분석 번호: 4832
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 정비사업 추진 가능성이 기대됩니다. 영통역 준역세권 입지와 주변 개발 호재가 긍정적인 요인으로 작용하고 있으며, 매매수급동향 및 전월세수급동향 모두 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시된 매매가 6억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 7,696만 원에서 4억 9,995만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 1억 원 이상 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 상당한 고평가로 판단됩니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 유사도 100점으로 평가되었으며, 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래 사례들입니다. 특히 #1 사례(영통동 신나무실쌍용, 2026년 6월, 3층, 4억 4,500만 원)는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 거래 시점으로 유사성이 매우 높습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 예를 들어, #3 사례(영통동 신나무실신안, 2026년 6월, 10층, 5억 원)는 보정 후 4억 9,995만 원으로 산출되어 상위권에 해당합니다.
대상 아파트는 영통역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 대단지 아파트로 관리의 효율성도 기대됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼을 크게 상회하여 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 영통 지구단위계획 변경 등 주변 정비사업 움직임이 있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인이나, 사업 진행 여부와 속도는 불확실성이 존재합니다.
수원시 영통구는 매매 및 전월세 시장 지수가 상승하고 거래량도 증가하는 등 긍정적인 시장 분위기를 보이고 있습니다. 영통역세권 개발, 원천3지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 중장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
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