매물 유형: 아파트
분석 번호: 4834
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 29년 된 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 청명역 역세권 입지와 영통 지구단위계획 변경 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 1층이라는 점은 가격 협상 시 고려해야 할 요소입니다.
제시가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,882만 원에서 5억 8,813만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 1층 매물(4억 원)과 4층 매물(4억 3,000만 원) 대비 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상이 필요할 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.99㎡ 또는 59.8㎡)의 매매 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 2026년 6월 거래된 동일 단지 1층 매물(59.99㎡, 4억 원)과 4층 매물(59.99㎡, 4억 3,000만 원) 등은 대상 매물의 층수와 유사하여 직접적인 가격 비교에 유용합니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 제시가 5억 5,000만 원은 비교사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다.
대상 아파트는 청명역(수인분당선)까지 도보 6분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 미로어린이공원, 이마트24 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로 관리비 효율성 및 커뮤니티 활성화 측면에서 장점이 있습니다. 학군 또한 보배나라어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리합니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도래가 1년 남았습니다. 영통 지구단위계획 변경 고시 등 리모델링 및 재건축 사업 추진을 위한 지역적 기반이 마련되고 있어 향후 개발 가능성이 높습니다. 대단지 아파트의 경우 재건축 추진 시 사업성이 높게 평가될 수 있으므로 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다.
수원시 영통구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 수원시 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 개발 호재가 많아 중장기적인 관점에서 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 재건축 추진 여부와 진행 속도가 미래 가치에 큰 영향을 미칠 것입니다.
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