매물 유형: 아파트
분석 번호: 4837
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물인 동수원자이2차는 준공 24년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 상황이 긍정적입니다. 인근 망포역 준역세권 입지와 다수의 개발 호재가 투자 가치를 높이고 있으나, 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 예정 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 6억 6,216만 원 ~ 최고 7억 9,994만 원) 내에 위치하며, 중앙값 6억 8,995만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(145.2494㎡) 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 6월, 22층)는 8억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 9,994만 원입니다. 2번 사례(2026년 5월, 23층)는 7억 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 6억 9,995만 원입니다. 6번과 7번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건에서 최근 거래가 이루어졌습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가격 타당성을 평가하는 데 매우 유효한 근거가 됩니다.
동수원자이2차는 망포역 준역세권에 위치하며, 816세대의 대단지 아파트로 주거 안정성이 높습니다. 수원시 영통구는 매매가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 망포2동의 인구는 최근 4년간 34.8% 증가하여 실거주 수요가 꾸준히 유입되고 있음을 시사합니다. 인근에 다수의 공원 조성 및 원천3지구 도시개발사업, 망포1구역 재건축 사업 등 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.
대상 아파트는 2002년 준공되어 현재 24년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있습니다. 현재 재건축이 즉시 가능한 단계는 아니지만, 인근 '영통 지구단위계획구역 벽적골 리모델링사업' 및 '망포1구역 재건축사업' 등이 진행 중이므로, 향후 단지 리모델링 또는 재건축 추진 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 정확한 개발 잠재력 산출은 어렵습니다.
수원시 영통구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매수급동향도 100.08로 수요 우위를 나타내고 있습니다. 이는 단기적으로 가격 상승 여력이 있음을 시사합니다. '영통자이 센트럴파크' 580세대 등 신규 공급 물량이 예정되어 있으나, 수원시의 경제자유구역 지정 추진, 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 전체의 긍정적인 개발 호재가 장기적인 상승 동력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
보류