매물 유형: 아파트
분석 번호: 4839
종합 리스크 점수: 60점
늘푸른벽산 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 수원시 영통구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 '영통자이 센트럴파크' 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나 정확한 가치 판단을 위해 현장 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 9,010만 원에서 10억 1,150만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지인 늘푸른벽산 아파트의 거래이며, 망포동에 위치하여 대상 매물과 지역적 유사성이 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역이 반영되었습니다. 모든 사례는 '참고용'으로 분류되어 감점 사유는 없으나, 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래임을 인지해야 합니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가와 거래가가 상이하며, 대상 매물의 전용면적 201.17㎡를 기준으로 보정된 대입 총액이 최저 7억 9,010만 원에서 최고 10억 1,150만 원으로 산출되었습니다. 이 중 제시가 7억 원은 스펙트럼의 하단에 위치합니다.
늘푸른벽산 아파트는 1380세대의 대단지로, 망포역(수인분당선)까지 도보 11분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 온누리어린이공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 망포동은 영통구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 건물은 2000년에 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아 있어 중장기적으로 재건축 또는 리모델링 가능성이 있습니다. 인근 '영통 지구단위계획구역 벽적골 리모델링사업' 및 '망포1구역(청와아파트) 재건축사업' 등 주변 개발 호재는 늘푸른벽산 단지의 개발 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 사업 추진까지는 많은 변수가 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.
수원시 영통구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 지역 내 미분양 물량도 낮은 수준을 유지하고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감과 주변 개발 호재들이 시세 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 '영통자이 센트럴파크' 등 신규 공급 물량은 일시적인 시장 경쟁을 유발할 수 있으므로, 입주 시기 및 분양가 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로는 상승 잠재력이 높은 단지로 판단됩니다.
매수