매물 유형: 아파트
분석 번호: 4845
종합 리스크 점수: 82점
대상 매물은 준공 4년차의 신축 아파트로, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 매매 시장의 상승세가 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 특히 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등은 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시가 12억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 2,835만 원에서 11억 8,993만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 가장 높은 수준에 해당하며, 시장의 상승 기대감이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
비교사례 #1은 2026년 6월 동일 단지 8층 107.426㎡가 11억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 11억 8,993만 원으로 대입되었습니다. 비교사례 #2는 2026년 2월 동일 단지 11층 107.1115㎡가 10억 8,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 11억 2,098만 원으로 대입되었습니다. 비교사례 #3은 2026년 1월 동일 단지 4층 107.426㎡가 9억 9,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 10억 2,835만 원으로 대입되었습니다. 모든 사례가 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
영통롯데캐슬엘클래스1단지는 준공 4년차의 신축 단지로, 망포2동의 지속적인 인구 유입과 수원시의 경제자유구역 지정 추진 등 지역 개발 호재가 풍부하여 투자 가치가 높습니다. 특히 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업은 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 소폭 상회하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 단지는 준공 2022년으로 건물 나이가 4년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 논의가 없는 것으로 보입니다.
수원시 영통구는 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인근에 영통자이 센트럴파크 등 신규 공급 예정 물량이 있으나, 영통 지구단위계획 변경 및 원천3지구 도시개발사업 등 지역 개발 호재가 이를 상쇄하며 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 전망됩니다. 수원시의 경제자유구역 지정 추진 및 반도체 산업 성장 기대감은 지역 전체의 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
매수