경기도 성남시 수정구 태평로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4852

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 매물은 가천대역 역세권에 위치한 준공 20년차 아파트로, 성남시 원도심 재개발 및 재건축 활성화 흐름 속에서 긍정적인 규제 전망을 가집니다. 최근 매매가격지수 및 거래량 상승 추세는 시장의 활기를 나타내며, 인근 지역의 다양한 개발 호재는 미래 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 성남시 원도심 재개발 및 재건축 사업이 활발히 추진되고 있으며, 태평1구역 재개발 등 인근 지역의 정비사업 청사진이 공개되어 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
건물 노후도(사진): 6점 — 준공 20년차 아파트로, 사진상 직접적인 노후도 확인은 불가하나, 연식 대비 양호한 관리 상태를 가정할 때 보통 수준의 노후도로 평가됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 16건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 가천대역 수인분당선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 12.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 20년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 3,500만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 성남시 수정구의 매매가격지수 상승 추세와 활발한 거래량, 그리고 가천대역 역세권 입지 및 인근 개발 호재에 대한 기대감이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지(가천대역동부센트레빌1단지)에 위치하며, 전용면적 92.57㎡로 대상 매물과 동일합니다. 거래 시점은 2026년 6월로 대상 매물 평가 시점과 동일하여 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 층수는 5층으로 대상 매물 7층과 인접하여 층구간 감점(-10점)이 발생했으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 유사도를 보입니다. 최종 보정 후 대입 총액은 8억 3,500만 원입니다.

심층 분석

대상 아파트는 가천대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 성남서초등학교가 107m 거리에 있어 학군 경쟁력도 양호합니다. 성남시 수정구의 매매가격지수 및 거래량 상승 추세, 그리고 원도심 재개발 호재는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.

대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 어렵습니다. 다만, 성남시 원도심 재개발 및 재건축 활성화 정책에 따라 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 가능성을 모색할 수 있습니다.

성남시 수정구는 매매가격지수와 거래량이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 가천대역 역세권 입지와 인근 재개발 호재는 미래 성장 가능성을 높이는 주요 요인입니다. 다만, 엘리프 남위례역 에듀포레, 산성역 헤리스톤 등 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로는 보합세 속 상승 여력을 기대할 수 있는 전망입니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 일조량 및 조망권 현황을 현장 확인해야 합니다.
아파트 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 추가 부담 여부를 파악해야 합니다.
세대 내 곰팡이, 누수 흔적 등 건물 노후화로 인한 하자 발생 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하여 불편함이 없는지 점검해야 합니다.
인근 학교 배정 가능 여부 및 학군 정보를 교육청 등을 통해 정확히 확인해야 합니다.
인근 개발 사업 진행 상황이 대상 매물에 미치는 구체적인 소음, 교통 혼잡 등의 영향을 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수