매물 유형: 아파트
분석 번호: 4862
종합 리스크 점수: 72점
위례자이 아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단되나, 정확한 가치 판단을 위해 현장 확인이 필수적입니다.
대상 매물의 제시가 22억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 21억 9,006만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름을 반영한 적정 수준의 가격으로 판단될 수 있으나, 매수자의 관점에서는 추가적인 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적(101.9868㎡), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며 거래 시점도 2026년 5월로 1개월 전 거래입니다. 이 사례는 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 유사성을 가집니다. 해당 사례의 전용면적 기준 평당가는 7,099만 원이며, 대상 면적(101.99㎡)에 대입 시 21억 9,006만 원의 가치가 산출되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 없었습니다.
위례자이는 위례신도시 내 입지적 장점과 비교적 신축 아파트라는 점에서 투자 가치가 높습니다. 남위례역(8호선)이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권의 이점을 가지며, 인근에 위례역사공원역(예정) 등 교통 호재가 있습니다. 학군 또한 자이숲어린이집 등 교육 시설이 인접해 있어 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
성남시 수정구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 하지만 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 위례신도시의 개발 완성도와 교통망 확충은 긍정적인 요인이지만, 전세가율 하락 추세와 거시경제 지표 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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