매물 유형: 아파트
분석 번호: 4874
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 34년 경과된 노후 단지로, 성남시의 활발한 재개발/재건축 추진 정책과 맞물려 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 908만 원 ~ 최고 3억 2,401만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 재건축 잠재력 등이 선반영된 것으로 보이나, 객관적인 실거래가 기반 가치 평가 대비 높은 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 4층, 전용면적 74.79㎡로 2026년 4월 3억 1,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 908만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 적합한 사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 6층, 전용면적 74.79㎡로 2026년 3월 3억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 2,401만 원입니다. 층구간 차이로 유사도 90점 감점이 있었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 면적 거래로 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 34년 경과된 노후 단지로, 성남시의 적극적인 재개발/재건축 정책과 맞물려 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역의 재개발/재건축 사업 진행 소식은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 소규모 단지 특성상 유동성 리스크가 존재할 수 있으며, 주차 여건이 열악하다는 점은 단점입니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
준공 34년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능한 단지입니다. 성남시의 원도심 재도약 시동 및 재개발 청사진 공개 등 지역 개발 호재가 많아 재건축/리모델링 사업 추진에 긍정적인 환경입니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 높을 수 있습니다.
성남시 중원구는 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 흐름을 이어가고 있습니다. 특히 재개발/재건축 관련 뉴스들이 지속적으로 보도되고 있어, 대상 단지의 재건축 가능성에 대한 기대감이 높습니다. 그러나 '해링턴 스퀘어 신흥역' 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 나올 예정이므로, 공급 과잉에 따른 일시적인 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 예상됩니다.
보류