매물 유형: 아파트
분석 번호: 4879
종합 리스크 점수: 65점
대상지는 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 東분당파크뷰 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 아파트입니다. 성남시 원도심 재개발 등 지역 내 개발 호재가 활발하나, 본 단지는 재건축 연한까지 시간이 많이 남아 직접적인 수혜는 제한적입니다. 현재 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 1,972세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 9,842만 원에서 11억 699만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 11억 699만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장 가격과 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 지역의 132.89㎡ 면적 매물로 2026년 5월 11억 원에 거래되었습니다. 층은 10층으로 대상지 3층과의 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. 보정 후 대입 총액은 10억 9,842만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 지역의 132.89㎡ 면적 매물로 2026년 4월 10억 9,500만 원에 거래되었습니다. 층은 12층으로 대상지 3층과의 층구간 차이로 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 699만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 매우 유사한 조건으로 신뢰도가 높습니다.
대상지는 준공 13년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 성남시 중원구는 매매 및 전월세 시장이 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세입니다. 인근에 이왕이공원 등 공원 시설이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 떨어지는 점은 아쉬운 부분입니다. 인근에 해링턴 스퀘어 신흥역 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성이 있습니다.
東분당파크뷰는 2013년 준공되어 건물 나이가 13년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 17년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 남아있어 당장의 개발 압력은 제한적입니다.
성남시 중원구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 다만, 인근 해링턴 스퀘어 신흥역의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어, 입주 시점에 주변 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 성남시 원도심 재개발 및 도시환경정비사업 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 간접적인 수혜를 기대할 수 있으나, 대상 단지의 직접적인 개발 가능성은 낮습니다. 전반적으로 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 예상되나, 신규 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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