매물 유형: 아파트
분석 번호: 4880
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 경기도 성남시 중원구 도촌동 동분당포레스트 아파트 6층으로, 준공 19년차의 단지입니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 1,000만 원에서 9억 4,476만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 최근 동일 단지 3층(8억 8,500만 원) 및 2층(8억 1,000만 원) 거래와 비교 시, 대상지의 6층이라는 점을 고려하더라도 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 평형(84.95㎡)의 매매 사례입니다. 유사도 점수 100점의 #1 사례는 2026년 1월 8층 거래로 9억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 9억 4,476만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 3층 거래로 8억 8,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 8억 8,500만 원으로 환산되었습니다. 대부분의 사례는 층구간 감점이 적용되었으며, 최근 거래 시점은 2026년 1월부터 6월까지 다양하게 분포되어 있습니다.
동분당포레스트는 408세대의 중소규모 단지로, 학군 및 교통 접근성 측면에서 특별한 강점은 부각되지 않습니다. 다만, 성남시 중원구의 전반적인 매매가격지수 상승 추세와 거래량 증가세는 긍정적인 요소입니다. 하지만 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 경쟁 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 사업성 측면에서 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
성남시 중원구는 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 수급동향도 우세하여 단기적으로는 긍정적인 시장 분위기가 예상됩니다. 그러나 해링턴 스퀘어 신흥역 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 신규 공급 물량의 입주 시점과 시장 반응을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류