매물 유형: 아파트
분석 번호: 4890
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달했으며, 분당 노후계획도시 특별정비계획 등 다수의 개발 호재가 확인되어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시가 18억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 16억 8,900만 원에서 20억 8,784만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중앙값인 18억 4,899만 원과 매우 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치를 적절하게 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 이매동 내 동일 단지 또는 유사 단지에서 최근 6개월 이내에 거래된 사례들입니다. 유사도 점수가 100점인 사례가 다수 포함되어 신뢰도가 높습니다. 특히, #1 이매촌(삼환) 14층 84.93㎡는 2026년 6월 16억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 16억 9,019만 원입니다. #2 이매촌(진흥) 15층 84.63㎡는 2026년 6월 20억 1,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 20억 2,238만 원입니다. 제시가 18억 5,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 중앙값인 18억 4,899만 원과 유사한 수준입니다. 층구간 감점이 있는 #14, #15 사례는 대상 매물보다 저층으로 거래되어 상대적으로 낮은 가격에 형성되었음을 알 수 있습니다.
이매촌(청구) 아파트는 이매역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히, 준공 32년으로 재건축 연한에 도달하여 분당 노후계획도시 특별정비계획 등의 개발 호재와 맞물려 장기적인 투자 매력이 큽니다. 매매가격지수 및 수급동향이 긍정적인 점도 투자 가치를 높이는 요인입니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 196.414%로 법정 상한 300% 대비 103.586%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 성남시 분당구 내에서 '분당 노후계획도시 특별정비계획' 등 재건축 관련 고시가 활발하게 이루어지고 있어, 이매촌(청구) 단지 또한 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 이는 향후 자산 가치 상승에 크게 기여할 것으로 예상됩니다.
성남시 분당구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상입니다. 이매촌(청구) 아파트는 재건축 연한 도달 및 분당 노후계획도시 특별정비계획 등 강력한 개발 호재를 안고 있어 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. GTX-A 성남역 개통 및 이매역 역세권 프리미엄도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량에 따른 단기적인 시장 변동 가능성은 있으나, 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승이 기대됩니다.
매수