매물 유형: 아파트
분석 번호: 4895
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 17년차로 재건축 연한까지 13년이 남아있으나, 분당 노후계획도시 특별법 적용에 따른 재건축 기대감이 높습니다. 최근 매매가격지수와 거래량이 상승세를 보이며 시장 활황을 나타내고 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 시장 경쟁 및 시세 변동에 대한 면밀한 관찰이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 22억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 18억 5,237만 원 ~ 최고 23억 2,699만 원, 중앙값 19억 8,320만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단 범위에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 미래 개발 호재가 가격에 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
#1 비교사례는 봇들마을4단지(주공) 2층 84.98㎡로 2026년 5월 19억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 19억 8,320만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지 5층 84.98㎡로 2026년 4월 23억 500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 23억 2,699만 원입니다. #3 비교사례는 동일 단지 2층 84.69㎡로 2026년 2월 18억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 18억 5,237만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 및 유사 면적으로 유사도가 매우 높습니다.
봇들마을4단지(주공)는 판교테크노밸리와 인접하여 직주근접성이 우수하며, 경강선 성남역(982m, 도보 15분)을 통해 대중교통 접근성도 양호합니다. 보평초, 보평중, 보평고 등 우수한 학군이 형성되어 있어 실수요자에게 매력적인 입지입니다. 성남시 분당구의 매매가격지수와 거래량이 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다.
준공 17년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있습니다. 그러나 성남시 분당구는 노후계획도시 특별법 적용 대상지로, 인근 지역에서 재건축 및 특별정비구역 지정이 활발하게 진행되고 있어 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. '분당 노후계획도시 23구역(시범단지2)S6구역(장안타운4) 결합 특별정비계획 결정' 등 인근 개발 호재가 본 단지의 재건축 기대감을 높이고 있습니다.
성남시 분당구는 매매가격지수 및 거래량이 상승세를 보이며 시장 활황을 나타내고 있습니다. 인구는 소폭 감소했으나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. '성남낙생 공공주택지구', '더샵 분당센트로', '더샵 분당티에르원' 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 노후계획도시 재건축 등 강력한 개발 호재가 지역 가치를 견인할 것으로 예상됩니다. 전반적으로 긍정적인 미래 성장 전망을 가지고 있습니다.
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